ライフハック

【賃貸】お部屋探しを始めるベストタイミングはいつ?

今回部屋探しのコツということで、いつ部屋探しを行うのがベストかということを共有しておきます。

現在僕は賃貸の仕事しているので中の人としての意見をお話したいと思います。

引越しや部屋探しは誰でも経験する可能性があることなので知識として持っておいて損はないと思います。

 

もし自分が引っ越しをするとなると疑問が湧いてきませんか?

B男さん
就職が決まって100%引越す必要が出てきたけど、いつお部屋探しをしたらいいんだろう

もし近々に就職するのであればもちろんすぐ始める必要がありますが、逆にたっぷり時間的余裕がある場合はどうしたらいいか。

もし大学四年生で春に内定が出たとしたら引越は1年後の春ですね。

この場合などいつ部屋探しをすればよいのか。

 

この辺りの解になるオススメの方法について情報共有です。

 

1年の中で一番お部屋の空きがあるのはいつ?

 

まず、より良いお部屋を選ぶためのベストタイミングはその玉数が多いときと言えます。

お部屋の選択肢が10件しかないときより、100件のそれがあるときのほうが良いお部屋に出会える可能性が上がります。

ではお部屋の玉数が1年の中でも一番多いときはいつでしょうか。

答えはこちらです。

1年の中で一番お部屋の空きがあるのは1月、2月

 

まあ誰でもなんとなくこれはわかると思いますが明確な理由は説明できますか?

理由はこうです。

・お部屋が空くということは解約申込が入ったということ
・解約予告(解約申込)は期限が設定されておりそれは1~2ヶ月前までにという条件が多い
・日本は4月が企業や学校の新年度スタート時期

上記3つの要因から1月2月に解約予告がたくさんでます。

上のように解約ルールについて考えると論理が見えてきます。

退室については賃貸借契約書にて解約予告という言葉で必ず規定されています。

退室したい月の何ヶ月前までにはその予告(解約書面の提出)をしてくださいねというものです。

申込できるギリギリの期限としてたいてい1ヶ月前2ヶ月前で規定されているはずです。

 

そして日本では企業の期首は4月、学校も新学年のスタートが4月です。したがってそれに備えた人の移動が3月ぐらいに集中するわけですね。

そうなると3月解約を申し込めるギリギリのタイミングである1月や2月に解約予告が集中することになります。

まさに今が我々にとっては1年で一番忙しい時期になります

※この時期どうしてもブログを書く気力が下がって記事数が減ってしまうんですよね...まあこれは言い訳ですね笑

 

したがってお部屋探しをする時期としては1月、2月が一番よい。理由は部屋数があるのでより選べる状況にあるからということがいえます。

 

【3月に3月解約申込を出す人はいないのか?】
大多数の人は違約金のことなどがおぼろげに頭にあるのかせめて1ヶ月前には連絡をくれるイメージがあります。

しかし3月に3月解約をしてくる人は少なからずいらっしゃいます。数にするとそれほど多くはないです。

【余談】
ちなみに3月に3月解約を出してくる人の半分はそもそも事前に言わないといけないという概念がない人という感じがしますね。(もちろん不可抗力は除きます。例えば3月になってはじめて異動が決まったなど)

違約金のことを案内すると聞いてなかった旨を主張されます。ひどい方だと「契約書なんて普通見ないだろ。そんなの知らない。無しにしろ」の旨をおっしゃる方もいて驚きました。

紛争を起こさないようにするため、そして解決するためにも契約書があります。新しく賃貸借契約を結ぶ方は一度は目を通しておくとよいかもしれません。

最低限、解約予告が何ヶ月前なのかは知っておいたほうがよいです。通常、賃貸のお部屋はいつかは退去すると思うので必ず自身に関係していくる条文です。

 

 

解約予告(解約申込)が入ったら次はどうなる?

このあとは業者側の解約予告が出たあとの流れについてです

知識として持っておいて問題ないと思います。

 

マンション管理会社は空きがでたら当然早くに埋めにかかります

解約が出たと同時に各チャネルで募集をかけます。それはほとんど次の2種類です。

・一般向けのネット広告媒体
・業者間ネット広告媒体

※細かいことを言うと他にも足で仲介業者を回って紹介をお願いするな様々ありますがそれはおいておきます

 

一般向けのネット広告媒体

直接エンドユーザーに訴求するために不動産ポータルサイトに登録します。登録した瞬間からお客さん側で見えるようになります。

ちなみにそういった類のサイトは無数にあり、今僕らもどんなサイトがあるか全容は把握できていません。

探す上では3大ポータルサイトぐらいを見ればそれで問題ないと思います。

その3大サイトの中でも僕個人のオススメはHOME'Sです。理由は物件の登録件数が多いからです。

【余談】裏側の話ですがHOME'Sの物件登録件数が多い理由は業者側の登録費用が安いからです。具体的には物件を登録すること自体にはお金がかからないからです。成約した場合などそのあとで費用が発生する仕組みですね。

逆にsuumoやathomeは掲載枠を購入する契約になっているので、まず先立つものがないと掲載もできないわけです。結果としてHOMESの登録件数が一番多くなるわけです。

 

3大ポータルサイト

変わり種サイト

その他サイト(ノン属性)

 

業者間ネット広告媒体

業者間の募集物件取扱いサイトもありそちらも登録を行います。

一般と違うのは主に広告料の件が載っていることや、セキュリティ面でもあるお部屋の案内方法(解錠)のことなどが載っていたりします。

以前の記事でも案内していますが賃貸の世界ではお部屋を1件成約するごとに裏では広告料というお金が動いています
※これは地域柄、そして管理会社/家主等によっても違うので100%でもありません

そういった一般向けには開示できない内容を取り扱っているということですね。

この業者間のシステムに登録するメリットは広告が拡散するということです。

このシステム上で募集情報を見た仲介業者がさらに各自ネット(ポータルサイト等)へ登録します。これはできたら自分のところで成約を取りたいがためです。その結果一般向けの不動産ポータルサイトが非常に充実することになります。

そして各業者の実店舗でもお部屋の紹介がされるので、エンドユーザーへの露出の機会が何倍にも跳ね上がります。

 

ちなみにみなさんも見たことないですか?

サイト上で、ある同一のお部屋について何十件も募集が載っている状況を。あれはこういった仕組みからそうなっています。全部同じ部屋についてであって、賃料条件に何の違いもありません(A業者なら家賃が1000円安い/高い、とかは無いです)

主役である部屋を見ていてあんまり気にしたことがないと思いますが、その業者を見てもらうと全部違うところになっています。

 

 

まとめ

そういうことで3月4月入居のお部屋を探すのなら、まさに今2月なんかは理論上一番お部屋に空きがある状態です

かといって先行者有利は働くので事前に12月ぐらいからしっかりサイトを監視していた人は、いち早くいいお部屋が出たときにもうそれを押さえている可能性が高いです。

つまり時期としては1月2月という範囲が最適解ですが、その中でも先行者は有利であるということですね。

ただし
(補足が多くて申し訳ないです笑)

先行者は有利であると話しましたが残り物にも福がある可能性があります

例えば3月下旬になってから自身の最も理想な条件の部屋がポーンと空いてくる可能性もありますし、または家賃等が割引されて理想の条件になる可能性もあります。このような偶然性も多々含んでおります。

まあでもそれを期待して待つというのはギャンブル色が強いように思います。

やはりすべてをまとめると1月2月に決めることだと思いますね。

 

 

番外編:もし僕が自身の物件を決めるならどういう動きをするか

いろんな伝え方で情報を共有しておきます。

例えば完全主観の話です。もし僕が中の人じゃなくて一般人として4月入居のお部屋を探す場合はどうするか。

僕ならこうします。

秋から3大サイトをみっちり監視する
そうして理想のお部屋を見つけます。まだそれが市場に無い可能性もあるのでとにかくみっちり、じっくりと。

何か業者から直接情報を得たい場合は、その物件の管理会社を調べてそこへ問い合わせをします。街にたくさんある仲介会社ではありません。
※ちなみに問い合わせをする=個人情報を与えることになり、その後追客行為がすごいと思いますが総スルーします。

見つけた理想の部屋の、募集開始/終了の遷移を1,2月まで見守る
いい部屋があったとしてもまだ契約はしません。しばらく監視します。監視していると募集サイクルみたいなものが見えてきます。募集が出たと思ったらすぐ消えてしまったり(成約になったり)とか。

狙っているマンションについて、募集が出てから1週間で消える案件が2部屋あったな、このマンションは人気のようだな、とか見えてくる部分があります。
※もっと詳しく調べることもできます。HOME'Sで過去にいつ募集があって、いくらの家賃で出ていたかが確認可能です

1、2月を勝負の時期と捉え、条件に合う部屋が出たなら契約する
それまでに見てきた部屋の減り方、管理会社からの空き情報などを頼りにちょっと様子をみつつ、もう条件を満たすものが出れば契約します。

まっていればもっと条件がよい部屋が出る可能性がありますがそれはチキンレースのようなものでリスクを伴います。

こんな感じでしょうか。ちょっと抽象的ですが。

現在ネットからかなりの情報が手に入るのでオススメは自分で部屋を決めることです。

そして最後の最後だけ業者にちょっとお世話になりましょう。それは内覧にいく業務、契約処理だけで。

間違っても丸投げで「お部屋を決めてもらいに来ました」なんてスタンスで業者のとこへ行かないようにしましょう。

現在は悪徳業者というものはいないと思います。ただしある程度は営業マンの考えによる方向操作はされます。その場合、家に帰ってよく考えるとやっぱり他のとこがいいなとか思ったりすると思います。

 

僕なら、もし知らない土地で賃貸を探す場合でもそこの土地情報などは全部自分で調べます。GoogleMap、ストリービュー等も用いて住みたい明確な何丁目というレベルまで地図上で決めます。そしてその街のことをテキスト情報でもたっぷり調べます。

ちなみにお部屋探しサイトでオススメの探し方は「地図で探す」です。住みたい場所を明確に決めてその場所内にあるマンションで選びましょう。

世間ではよく「駅で探す」が使われているようです。駅から○分の物件が一覧で表示されるものですね。

でもそれは個人的にはオススメしません。理由は場所情報が不明だからです。駅のいわゆる裏側(過疎っているエリア)であったりもしますし、そもそも検索キーとなる「徒歩○分」の情報を業者が入力間違いしている可能性もありますからね。10分で指定していても実際12分や13分の物件も入ってくる可能性があります。

「駅で探す」で表示される一覧を僕は信じていません。「地図から探す」上で、一番重要な立地を担保しつつ、さらに家賃など好みの条件で絞るのがベストです。
※こういった操作を行うのはスマホだと画面が小さいのでつらいです。快適なweb体験はPCのほうで可能です。

 

最後に、お部屋も通販商品のように捉えて実物を見ないで決めるということができればかなり選択の自由度が増します。

これは難しいことを言っているかもしれませんが、いい部屋ほど内覧するタイミングがないと言われており実際そのとおりだと思います。事前に退室が決まって、実際入居者が退室して空いてくるまでに次の契約が入るので見られません。

誰かが見ずに決めてしまうんですよね。

なので内覧できないというだけよいお部屋を逃すのはもったいないことです。それを避けるためにもお部屋探し者は最悪の場合以下の点について事前に頭の中で納得しておくと、結果よいお部屋で成約できるかもしれません。
①広さについてはイメージ上で納得する
②お部屋の質感についてもイメージ上で納得する

①についてはまだ物理的に可能ですよね。不安ではありますが同じ帖数の別の部屋を見せてもらってそれと同じということで捉えましょう。

②についてはより厳しいかもしれませんが管理会社にかかって大画面の写真をたくさん見せてもらうとか、感じが近い内装の部屋を見せてもらうとかそういった方法で乗り越えられると思います。

実際、はなからこういった方向の案内ってありますからね。ある部屋を決めに来ているけど今日はその部屋は見られない。代わりに帖数が一緒の部屋と、内装の感じが似ている部屋を見に行く。普通にご契約は狙っていたお部屋でされて帰られます。見ずに決めるというのは稀なことではないのです。

 

あちこちいろいろなことを盛り込みましたが、ちょっとでもお部屋探しをする方のお役立てば光栄です。

 

 

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